الاقتصاد  
نسخ الرابط
 
   
   
 
  A A A A A
X
dot4line

طرحت عبر الوطن مقترحاً بقانون ومذكرة إيضاحية لتعديل قانوني 8 و9 لسنة 2008

«المساكن»: حل مشكلة الإسكان مرهون بإعادة تفعيل دور القطاع الخاص في التطوير العقاري

2013/10/26   10:29 م
شكرا لتصويت

التقيم التقيم الحالي 5/0
«المساكن»: حل مشكلة الإسكان مرهون بإعادة تفعيل دور القطاع الخاص في التطوير العقاري



قانونا 8 و9 لسنة 2008 ساويا بين المؤسسات ذات السمعة الحسنة وراغبي المضاربة على الأسعار

تطبيق القانون بشكله الحالي ساهم في كثرة المنازعات بشأن معاملات بيع وشراء عقارات السكن الخاص

نتوقع ارتفاع العجز بين الطلبات السنوية المقدمة والتي سيتم تلبيتها إلى 3.900 طلب ما بين قسائم وبيوت

زيادة الأسعار سببها احتكار خدمة تطوير العقار الإسكاني من قبل الأفراد ومنع مشاركة الشركات الخاصة

رغبة العائلة الكويتية في العيش بالمناطق النموذجية بين التحديات الرئيسية في قطاع العقار السكني


كتب طارق عرابي:

اوصت دراسة صادرة عن شركة المساكن الدولية للتطوير العقاري بإعادة تفعيل دور القطاع الخاص في التطوير العقاري السكني للمساعدة على حل المشكلة الاسكانية في دولة الكويت، وتنظيم وتقنين دور شركات القطاع الخاص في التطوير العقاري من خلال مقترح تعديل القانون رقم (8) لسنة 2008 وبعض أحكام القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء. والقانون رقم (9) لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام قانون الشركات التجارية رقم (15) لسنة 1960.
وقالت الدراسة التي خصت بها «الوطن» ان من شأن تطبيق تلك التوصيات النهوض بالقطاع العقاري في الكويت واعادة الروح اليه من جديد بعد سنوات طويلة من الركود والتراجع.
وطرحت الدراسة مقترحا كاملا لتعديل بعض مواد القوانين العقارية رقم (8) و(9) لسنة 2008 مع مذكرة ايضاحية لتضعها بين أيدي أصحاب القرار في كل من المجلسين التشريعي والتنفيذي، بما يسهم في افساح المجال من جديد أمام شركات التطوير العقاري لاستعادة دورها في مجال تطوير العقار السكني في الكويت جنباً الى جنب مع القطاع الحكومي وفي ما يلي تفاصيل الدراسة:
قالت «المساكن» ان الهدف الأساسي من وراء هذه الدراسة هو تقليل الفجوة الحالية ما بين الوحدات السكنية الموزعة من المؤسسة العامة للرعاية السكنية على المواطنين والطلبات المقدمة للرعاية السكنية للحصول على الوحدات السكنية، بالاضافة الى تدعيم القانون رقم (8) لسنة 2008 بتعديل عنوان وبعض أحكام القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء. والقانون رقم (9) لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام قانون الشركات التجارية رقم (15) لسنة 1960. واعادة صياغتهما بما يخدم جميع الجهات المعنية من هيئات حكومية وشركات خاصة ومواطنين كويتيين.

التحديات

وأشارت الى ان اجمالي عدد سكان دولة الكويت بحسب احصائيات الهيئة العامة للمعلومات المدنية حتى تاريخ 2 أكتوبر الجاري بلغ 3.919.324 نسمة، فيما بلغ تعداد المواطنين الكويتيين 1.234.542 مواطنا، فيما يصل عدد الكويتيين في الفئة العمرية من 44-20 سنة الى 214.462 من الذكور و223.750 من الاناث وفقا لاحصائيات الهيئة العامة للمعلومات المدنية حتى 30 يونيو الماضي، مما يؤكد ضرورة النظر لهذه الشريحة من المواطنين خلال الخطط الاسكانية لتأمين السكن لهم، علماً بأن نسبة النمو في التعداد السكاني للمواطنين الكويتيين هو %2.8 وعليه فان عدد المواطنين في هذه الشريحة في ازدياد مستمر.
وأكدت الدراسة ان أغلب ما يتوافر من أراض فضاء في دولة الكويت لا يتمتع بخدمات أساسية أو بنية تحتية وذلك لانشغال الهيئات المعنية بتوزيع القسائم وتلبية احتياجات المواطن الكويتي من هذه القسائم على حساب تجهيز البنية التحتية للمناطق التي يتم التوزيع فيها، الأمر الذي جعل الاستفادة من القسائم الموزعة محدود جداً في ظل انتظار الخدمات الأساسية والبنية التحتية، ومن هنا ظهرت مشكلة سوء التخطيط وتوزيع القسائم على المواطنين دون ان تكون جاهزة للبناء مما زاد في حجم المشكلة الاسكانية.
وبينت الدراسة ان من بين التحديات الرئيسية التي مازالت تواجه قطاع العقار السكني هي رغبة العائلة الكويتية في العيش في المناطق النموذجية، اذ ان العائلة الكويتية ما زالت لا تحبذ السكن في العمارات السكنية، حتى ظهرت شقق الايجار في المناطق النموذجية وأصبح الملاك يهتمون ببناء منازلهم بنظام يسمح لهم بتأجير جزء منها مخالفين بذلك قوانين البلدية وتخطيط المدن والتجمعات السكنية، حتى نجم عن ذلك مشاكل تنظيمية وديمغرافية من مواقف سيارات ونقص في الخدمات الأساسية للتجمعات السكانية.

مشاكل بيئية

وأضافت ان هناك تحديات أخرى تمثلت في تعرض بعض المناطق السكنية لمشاكل بيئية بسبب قربها من مسببات التلوث، الأمر الذي جعل قاطنيها يشتكون سوء أوضاعهم للهيئات الرسمية المعنية والمطالبة بالحلول المناسبة كنقلهم من تلك المناطق، ومن المتوقع ان يزيد ذلك من أعباء ومسؤوليات الهيئات الرسمية.
كذلك كشفت الدراسة عن ان بعض المناطق السكنية التي تم تطويرها في السابق - مثل البيوت التي بنيت باستخدام تقنيات الصب المسبق – اشتكى سكانها من عدم صلاحية تلك البيوت للعيش ضمن معطيات الحياة العصرية، وفي حال اقرار حل لهذه المشكلة والحاجة لتأمين بيوت جديدة لهم أو توفير قروض سكنية سيعمل ذلك على زيادة أعباء ومسؤوليات الهيئات الرسمية.

ارتفاع الأسعار

وأكدت الدراسة ان احتكار خدمة تطوير العقار الاسكاني من قبل الأفراد ومنع الشركات الخاصة من المشاركة في التطوير العقاري السكني كما نص عليه قانونا 8 و9 لعام 2008 أدت الى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية ووصولها لأعلى المستويات، مما كان له الأثر الكبير في الحد من تمكين المواطن من تأمين سكنه الخاص لحين حصوله على القسيمة الحكومية وزاد الضغط على حكومة دولة الكويت والمؤسسة العامة للرعاية السكنية في سرعة توفير وحدات سكنية تلبي حاجة قائمة الانتظار من المواطنين.

الرعاية السكنية

من ناحية أخرى قدمت الدراسة ملخصاً لعدد طلبات الرعاية السكنية التي مازالت على قائمة الانتظار حتى بداية سبتمبر 2013 والذي بلغ 106.747 طلباً وفقاً لاحصائيات لمؤسسة العامة للرعاية السكنية، في حين ان اجمالي عدد الفلل الموجودة في دولة الكويت حتى تاريخ 30 يونيو 2013 حسب احصائيات الهيئة العامة للمعلومات المدنية هو 123.926 فيلا بالاضافة الى 22590 بيتا (لم يتم تعريف مصطلح بيت في الاحصائيات).
وأشارت الدراسة الى ان الطلب على الرعاية السكنية في الوضع الراهن يقارب %75 من حجم سكن المواطنين الكويتيين الحالي الفعلي، أي ان الكويت بحاجة لبناء %75 من كمية سكن المواطنين الكويتيين القائم حالياً لتغطية الطلب الراهن.، مبينة أنه وفقاً لدراسات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، فان معدل الطلبات السنوية التي سيتم تقديمها حتى عام 2020 هو 8.500 طلب وبنسبة زيادة سنوية %2.
وكشفت الدراسة عن أنه في حال استمرار الوضع على ما هو عليه، فيتوقع ان يكون العجز السنوي ما بين معدل الطلبات السنوية المقدمة (8500 طلب) والتي سيتم تلبيتها (2600 قسيمة + 2000 بيت) ما يقارب 3900 طلب ما بين قسيمة وبيوت سكنية.علاوة على قوائم الانتظار للسنوات السابقة والتي وصل عددها الى 106747 (هذا في حال تم توزيع 2000 بيت حكومي في السنة).

نقاط ضعف القانونين

وتطرقت الدراسة في الوقت ذاته الى نقاط الضعف الحالية في القوانين العقارية رقم (8) و(9) لسنة 2008، فقالت ان تطبيق القانون بشكله الحالي ساهم الى حد كبير في كثرة المنازعات بشأن معاملات بيع وشراء عقارات السكن الخاص، الأمر الذي انعكس سلباً على استقرار الملكية العقارية، اذ يفتح الباب على مصراعيه أمام من يرغب في التخلص من العقار بادعاء البطلان لأي سبب مستفيداً من اسراف القانون في النص على البطلان المطلق.
وأشارت الى ان القانون ساوى في منع التصرف بين المؤسسات والشركات ذات السمعة الحسنة والتي ساهمت في توفير الرعاية السكنية للمواطنين، وبين راغبي المضاربة على الأسعار، فيما كان من الأحرى وضع أحكام خاصة لكل منهما.
واضافت الدراسة ان القانون أعطى مهلة للحكومة في توفير ما يقارب 100 الف قسيمة منذ اقراره وهو رقم كبير جداً من غير المتوقع ان يتم تلبيته دون اشراك القطاع الخاص.
ولفتت الدراسة الى ان قانوني 8 و9 لعام 2008 ساهما في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل في:
1 - اغلاق جميع منافذ التمويل التي كانت تعمل وفقاً لأساليب وصيغ التمويل، والتي كانت تساهم في توفير السكن الخاص للمواطنين، وتقوم بها شركات أو بنوك، حيث ان القرض الذي يمنح من بنك التسليف والادخار وقدره 70 ألف دينار لا يكفي بذاته لشراء بيت أو شراء أرض وبنائها، وحتى يستفيد المواطن من استخدام قرض بنك التسليف والادخار لشراء العقار كان لزاماً عليه ان يلجأ اما الى نظام المرابحة أو الاقتراض وكلاهما يحتاج لرهن العقار.
2 - الاخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، اذ ان هذا القانون قد وضع الصعوبات والعراقيل أمام راغبي التمويل.
3 - النص على بطلان رهن عقار السكن الخاص حرم شريحة كبيرة من استخدام العقار كضمان لسداد باقي ثمنه، من ثم قلل من ضماناتهم، وزاد من صعوبة شرائهم لعقار سكني، فضلاً عن ان اخراج العقار من الضمان سوف يساعد على تشجيع المدينين على عدم السداد ومن ثم زيادة نسبة المتعثرين، الأمر الذي زاد من الصعوبات الملقاة على هذه الشريحة وجعل المخرج الوحيد لها هو الانتظار طويلاً حتى تتوافر لهم الرعاية السكنية عن طريق الدولة، حيث ان كثيراً من المؤسسات المالية التمويلية أحجمت عن منح التسهيلات أو القروض لشراء السكن الخاص لعدم وجود ضمان. علماً بأن الرهن لم يكن له أي تأثير سلبي على زيادة أسعار عقارات السكن الخاص ولا دخل له بأعمال المضاربة من عدمه، فما الرهن الا ضمان يحمي حق الدائن المرتهن من ناحية ومن ناحية أخرى رادع لضعاف النفوس الذين يستمرئون عدم سداد ديونهم.
4 - الاضرار بالشركات القائمة والتي حددت نشاطها في أعمال المقاولات وبناء المساكن.. الخ والمساهمة في عجز هذه الشركات عن سداد الأعباء المالية المستحقة عليها ومن ثم خروجها من دائرة التعامل وزيادة نسبة المتعثرين.
5 - خروج رأس المال العامل في التطوير العقاري السكني الى الأسواق المجاورة مما أدى ضياع فرص استثمارية في السوق المحلي وعمل على توجيه أموال الشركات الكويتية للسوق الخارجي وبالتالي أثر على نشاط سوق العقار نفسه وعلى جهات التمويل.
6 - أدى وقف التعامل وصعوبته، واجبار الملاك على التخلص مما يملكون في خلال مدة ثلاث سنوات الى كثرة العرض وانهيار سوق التطوير العقاري السكني، وشجع ذلك بعض المحتكرين في شراء هذه العقارات بثمن بخس ولهم وسائلهم الكثيرة لتحقيق ذلك، ثم حجبها عن التداول ما أدى الى تعطش السوق وندرة في العرض وارتفاع في الأسعار بعد ان خرجت الشريحة التي كانت تعمل على توفير العقار السكني بأسعار معقولة من دائرة العمل واتجاهها الى أنشطة أخرى.
7 - من المعروف ان العرض والطلب هو ما يدفع الى ارتفاع أو انخفاض الأسعار، وأن المعالجة الصحيحة له تكون بزيادة أيهما أو تخفيضه استقراراً للأسعار، أما أسلوب اللجوء للتشريعات لمنع التصرف أو الحد من حرية الأفراد في التصرف، أو الغاء ارادة المتعاقدين، والتي أخذت به تشريعات أخرى ونظم أخرى لم تؤد الا الى مزيد من تفاقم الأزمة وعدم الاستقرار في السوق بعد ان كان الاستثمار العقاري هو الاستثمار الآمن للمواطنين والخلاصة كانت قلة العرض وارتفاع الأسعار.


===



مقترح بتعديل القانونين رقم 8 و9 لسنة 2008

بشأن اضافة فقرة الى المادة 230 من قانون رقم 15 لسنة 1960 باصدار قانون الشركات التجارية المضافة بالقانون رقم (9) لسنة 2008 واضافة ذات الفقرة الى المادة الأولى مكرر ب من القانون رقم 50 لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المضافة بالقانون رقم (8) لسنة 2008.
بعد الاطلاع على الدستور.
وعلى المرسوم رقم (5) لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري والقوانين المعدلة له.
وعلى القانون رقم (15) لسنة 1960 باصدار قانون الشركات التجاري.
وعلى القانون رقم (33) لسنة 1964 في شأن نزع الملكية والاستيلاء المؤقت للمنفعة العامة.
وعلى القانون رقم (32) لسنة 1969 بشأن تنظيم تراخيص المحلات التجارية والقوانين المعدله له.
وعلى القانون رقم (47) في شأن الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له.
وعلى القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص.
وعلى القانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن اسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية والقوانين المعدله له.
وعلى القانون رقم (5) لسنة 2005 في شأن بلدية الكويت.
وافق مجلس الأمة على القانون الآتي نصه، وقد صدقنا عليه وأصدرناه.

المادة الأولى
تضاف الى المادة 230 من القانون رقم 15 لسنة 1960 باصدار قانون الشركات التجارية والمادة الأولى مكرر (ب) من القانون رقم 50 لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المشار اليهما فقرة ثانية نصها كالآتي:
«ويستثنى من أحكام الفقرة السابقة الشركات التي يدخل ضمن أغراضها نشاط تطوير الأراضي الفضاء بحيث لايزيد عدد القسائم التي يسمح للشركة بامتلاكها عن 1000 قسيمة كحد أقصى ويحظر على هذه الشركات بيع الأراضي المملوكة لها الا بعد تطويرها واقامة البناء عليها ولا يجوز بيع القسائم المطورة الا الى الأفراد فقط ويتعين على الشركة ان تنتهي من تطوير الاراضي وبنائها خلال فترة لا تتجاوز 4 سنوات من تاريخ شراء الارض وتسجيلها باسمها لدى ادارة التسجيل العقاري وذلك بالنسبة للأراضي المرخص بالبناء عليها من بلدية الكويت على ان تُحسب تلك المدة بالنسبة للأراضي الغير مرخصة البناء من تاريخ منح الترخيص للبناء عليها من الجهة المعنية وان تكون كافة الخدمات الاساسية كالكهرباء والماء متوافرة وفي حال مخالفة تلك الشركات ذلك تؤدي الى الدولة غرامة سنوية مقدارها خمسة دنانير كويتية عن كل متر مربع من الأراضي التي لم يتم البناء عليها ويصدر مجلس الوزراء القرارات اللازمة في شأن تحصيل هذه الغرامة».

المادة الثانية
يلغى كل حكم يتعارض مع أحكام هذا القانون.

المادة الثالثة
على رئيس مجلس الوزراء والوزراء – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.


===



المذكرة الايضاحية

لما كان الواقع العملي أثبت ان تعميم حظر امتلاك أراضي الفضاء المخصصة لأغراض السكن الخاص على كافة الشركات قد أدى الى الحاق أفدح الأضرار بالشركات التي تمارس نشاط تطوير الأراضي نظرا لعدم تمكنها من امتلاك الأراضي التي تحتاجها في عملية التطوير التي تعد عصب نشاطها الاقتصادي، كما ان ذلك أدى الى زيادة الطلب على الأراضي مع عدم القدرة على الاتجار والانتفاع بالتبادل التجاري بشأن تلك الأراضي نظراً للقيود التي وضعها المشرع مما تسبب في تفاقم الأزمة الاسكانية بدلا من حلها حيث ان غل يد الشركات المطورة عن ممارسة نشاطها الأساسي قد أدى الى توقف عمليات التطوير والبناء التي تقوم بها من خلال مشاريعها وبالتالي حصول نقص كبير في قسائم وبيوت السكن الخاص التي يتم بناؤها ومن هنا كان من الواجب على المشرع التدخل لايجاد حلول لتلك المشكلة وذلك باستثناء الشركات المطورة من احكام المادة 230 من قانون الشركات التجارية والمادة الأولى مكرر من القانون رقم 50 لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص.
كما ان القانون وضع قيدا الزاميا على الشركات المطورة وهو وجوب قيامها بتطوير الأرض وبنائها خلال فترة لا تتجاوز أربع سنوات من تاريخ شراء الأرض وتسجيلها باسمها لدى ادارة التسجيل العقاري وذلك لمنع ظهور شركات تقوم باحتكار الأراضي لمدة طويلة بحجة تطويرها مما يفاقم المشكلة بدلاً من حلها لذلك كان لزاما على المشرع وضع قيدا زمنيا على الفترة التي يجب على الشركة تطوير الأرض خلالها والا تعرضت لغرامة مالية تهديديه ابتداء من تاريخ انتهاء هذه المهلة حيث ان الزام الشركات بتطوير الأراضي وبنائها خلال مدة أربع سنوات سوف يؤدي الى وجود وفرة في المعروض من المساكن للمواطنين مما يساعد في حل الأزمة الاسكانية وانخفاض اسعار العقارات المبنية مما يعود بفوائد ايجابية على المجتمع بأسره.


أخبار ذات صلة dot4line
التعليقات الأخيرة
dot4line
 

!function(d, s, id) { var js, fjs = d.getElementsByTagName(s)[0], p = /^http:/.test(d.location) ? 'http' : 'https'; if (!d.getElementById(id)) { js = d.createElement(s); js.id = id; js.src = p + "://platform.twitter.com/widgets.js"; fjs.parentNode.insertBefore(js, fjs); } } (document, "script", "twitter-wjs");
78.9997 		 
 
 
إعلن معنا
موقع الوطن الإلكترونية – حقوق الطبع والنشر محفوظة
 
Top