الاقتصاد  
نسخ الرابط
 
   
   
 
  A A A A A
X
dot4line

خالد عاطف لـ الوطن: الهدف توجيه الاستثمارات والمدخرات نحو القطاع العقاري في ظل الطلب الكبير

إقبال من البنوك والشركات على تأسيس محافظ وصناديق عقارية

2014/10/03   07:52 م
شكرا لتصويت

التقيم التقيم الحالي 0/5
خالد عاطف
  خالد عاطف



الاستثمار العقاري هو استثمار طويل الأجل يهدف الى تحقيق عوائد على الأموال المستثمرة

تقليل المخاطرة يتم عن طريق الاستثمار في أكبر عدد ممكن من الأصول العقارية


كتب طارق عرابي:

لجأت العديد من جهات التمويل كالبنوك والشركات العقارية الكبرى أخيرا الى تأسيس محافظ أو صناديق عقارية تقوم بادارتها بشكل متكامل، وذلك تماشياً مع النمو الكبير الذي يشهده القطاع العقاري بشكل خاص، لاسيما في ظل ظهور مستجدات وآليات ونظم جديدة في هذا القطاع بالاضافة الى الطلب الطبيعي على المنتجات العقارية المختلفة.
وفي هذا الخصوص قال خبير التقييم العقاري المعتمد والمحكم الدولي خالد عاطف ان مفهوم الصناديق العقارية والمحافظ العقارية ليس بجديد، فهذا المفهوم منتشر بشكل كبير في الدول الغربية وأمريكا، لكنه لم يحظ بالاهتمام اللازم في الدول العربية الا أخيرا.
وأضاف ان أنشطة المحافظ العقارية تعتبر تمويلية واستثمارية وتلعب دورا رئيسيا وهاما في توجيه الاستثمارات أو المدخرات نحو القطاع العقاري والذي يعتبر هاما وحيويا، خاصة في ظل ارتفاع الطلب على الوحدات العقارية بشكل كبير في بعض الدول العربية.

الاستثمار العقاري

وأضاف ان الاستثمار العقاري يعتبر استثماراً طويل الأجل يهدف في نهاية الأمر الى تحقيق عوائد على الأموال المستثمرة، حيث يتم الحصول على هذه العوائد من خلال عدد من النواحي من بينها مردودات الايجار للعقارات المؤجرة، أو الأرباح الرأسمالية المحققة من عملية شراء وبيع العقارات، أو قد تكون أرباحا تشغيلية ناجمة عن عمليات البناء والتشييد التي تتم بهدف بيع المباني باختلاف أنواعها أو قد تنتج عن تأجير العقارات.
وقال عاطف: يمكن تقسيم عوائد المحفظة العقارية الى جزأين أساسيين هما الأرباح (أو الخسائر) الرأسمالية والأرباح التشغيلية، مبيناً ان الأرباح الراسمالية هي عبارة عن الأرباح أو الخسائر الناجمة عن التغير في قيمة الأصول العقارية، فمثلاً لو قام أحد الأشخاص بشراء قطعة أرض بمبلغ 720 ألف دولار وبعد ذلك بسنة ارتفعت قيمة الأرض الى 840 ألف دولار، عندها يمكن القول بأن هذا الشخص قد حقق 120 ألف دولار أرباحا رأسمالية نتيجة ارتفاع قيمة الأرض(أو باضافة تحسينات جديدة على العقار مع الأخذ في الاعتبار الاهلاكات المختلفة – كالاهلاك الطبيعي أو الاهلاك الوظيفي أو الاهلاك الخارجي أو غيره).
أما الأرباح التشغيلية فهي تلك الأرباح الناتجة عن عمليات البناء والتشييد المختلفة التي يخضع لها العقار، فمثلاً لو قام مستثمر ما بشراء أرض وقام بتشييد مجموعة من المساكن عليها ومن ثم قام بتأجيرها، حينها تعتبر الايجارات المحصلة أرباحا تشغيلية.، مشيراً الى ان لكل نوعية من هذه الأرباح نوعا معينا من المخاطر ولكن ما هو مفهوم المخاطرة؟؟

مفهوم المخاطرة

وقال عاطف ان المخاطرة تعبر عن حالة عدم التأكد التي يواجهها المستثمر فيما يتعلق بالعوائد الناتجة عن استثماره العقاري، وكلما زاد عدم التأكد من العوائد كلما زادت المخاطر، وبناء على هذا المفهوم يمكننا ملاحظة تباين مخاطر الأصول العقارية، فمثلاً قد تكون المخاطرة منخفضة في حالة العقارات المؤجرة لأن عائدها شبه أكيد، ولكن هذه ليست قاعدة على العموم، بينما تكون المخاطرة مرتفعة في حالة بناء مساكن جديدة في مناطق متطرفة، وذلك لأن الطلب عليها قد يكون ضعيفاً مما يدفع لانخفاض السعر، وبذلك كلما زادت حالة عدم التأكد كلما دل ذلك على زيادة المخاطرة.

تقليل المخاطرة

أما حول كيفية تقليل مخاطر للمحفظة العقارية، فقال ان ذلك يتم عن طريق التنويع ما بين العقارات التجارية والسكنية والاستثمارية وغيرها، بالاضافة الى شراء قطع الأراضي بأماكن ومناطق مختلفة، أي يتم الاستثمار في أكبر عدد ممكن من الأصول العقارية، لان تنويع الأصول يؤدي الى تقليل المخاطر.

بناء المحفظة العقارية

ومضى يقول انه يمكن بناء المحفظة العقارية من خلال امتلاك عدد من الأصول التي لا تتعرض لنفس المخاطر في نفس الوقت، فمثلاً المخاطر التي تواجهها العقارات الموجودة في منطقة ما قد تختلف عن مخاطر العقارات في منطقة أو محافظه أخرى، وبذلك شراء قطعة في منطقه (أ) مثلا وأخرى في منطقة (ب) سيقلل المخاطر لأن الظروف التي قد تؤثر على أسعار الأراضي في المنطقة (أ) من غير المتوقع ان تؤثر على في منطقة (ب)، بمعنى آخر تتكون المحفظة العقارية الممتازة من مجموعة عقارات لا ترتبط بشكل كامل وايجابي مع بعضها البعض، لأنها لو كانت كذلك فهذا يعني ان جميع العقارات ستربح معاً أو تخسر معاً وهذا لا يحقق للمستثمر أية تخفيض في المخاطرة.

مراحل اتخاذ القرار

ولفت عاطف الى عدد من الخطوات التي يجب الانتباه لها قبل اتخاذ قرار الاستثمار في المحافظ العقارية، بدءاً من مرحلة استعراض الأفكار أو البدائل المقترحة والتي قال انها تعتبر من أهم المراحل، ويجب ان يتوافر خلالها العديد من الأفكار للمفاضلة بين المشروعات مع مراعاة تحقيق أعلى ربحية بأقل مخاطر ممكنة.
أما المرحلة الثانية فهي مرحلة التحليلات الأساسية والاستنتاجات والتي تتضمن تحديد الغرض (شراء واعادة بيع، أو شراء ثم تأجير، أو شراء ثم تطوير.. .الخ) ووصف المشروع والموقع موضوع الدراسة والتحليل مع توضيح الأسس أو المنهج الذي سيعتمد عليه القرار الاستثماري.، مع الأخذ في الاعتبار تحليل ودراسة العوامل البيئية المختلفة والعوامل الخارجية والمحيطة بالمشروع وهو تحليل عام وشامل للعوامل الاقتصادية والسياسية للدولة والاجتماعية ونوعية وطبيعة السكان ومستوى دخولهم ومعدلات البطالة، بالاضافة الى دراسة العوامل القانونية أو الشروط الحاكمة أو المقيدة للملكية وأضاف ان ذلك يستتبعه التعرف على نوعية العملاء المستهدفين للمشروع، وقوة ودعم الموردين في حالة البناء، ومدى سهولة وصول مواد البناء الى الموقع، وهل توجد مواد أخرى بديلة قد تدخل المنافسة، ومدى تأثيراتها أو قوتها على المشروع محل الدراسة، حتى نصل في النهاية الى توضيح مدى وحدة المنافسة للمشروع العقاري.
اما المرحلة الثالثة التي تطرق لها عاطف فهي مرحلة الدراسات الهندسية والفنية للمشروع العقاري، لافتاً الى ان هذه المرحلة لا تقل أهمية عن باقي المراحل، فهي من أساسيات الدراسات العقارية، وبالتالي فانها يجب ان تتضمن تحديد النسب البنائية، والمساحات الكلية والمساحات الصافية، ومساحة المساحات القابلة للبيع أو التأجير او خلافه، مع تحديد تكلفة كل عنصر مع الأخذ في الاعتبار التكاليف المباشرة وغير المباشرة وأرباح القائم على عملية التنمية.




ما هي المحفظة العقارية؟

أشار عاطف الى ان المحفظة العقارية تعرف بأنها مجموعة من الأصول العقارية والتي تتضمن الأراضي أو المباني من مختلف الأنواع والأحجام والتي يتم تكوينها بهدف تحقيق نوع من التوازن يؤدي لتقليل المخاطر.


أخبار ذات صلة dot4line
التعليقات الأخيرة
dot4line
 

!function(d, s, id) { var js, fjs = d.getElementsByTagName(s)[0], p = /^http:/.test(d.location) ? 'http' : 'https'; if (!d.getElementById(id)) { js = d.createElement(s); js.id = id; js.src = p + "://platform.twitter.com/widgets.js"; fjs.parentNode.insertBefore(js, fjs); } } (document, "script", "twitter-wjs");
83.9948 		 
 
 
إعلن معنا
موقع الوطن الإلكترونية – حقوق الطبع والنشر محفوظة
 
Top