«بيتك»: نزوح سيولة كبيرة إلى السوق العقاري أنعشت تداولاته وزادت أسعاره في 2011

قال تقرير «بيتك» ربع السنوي عن أداء السوق العقاري في الربع الأخير من 2011 إن معدلات التداول العقاري اتجهت نحو الارتفاع خلال عام 2011 بالمقارنة بعام 2010 حيث سجلت ارتفاعا بلغت نسبته %26.3 حيث اقتربت التداولات العقارية من حاجز الـ3 مليارات دينار مسجلة ما قيمته 2.9 مليار دينار، ويرجع هذا الارتفاع لزيادة الطلب المحلي على العقارات السكنية والاستثمارية مصحوباً بارتفاع في معدلات الأسعار، وارتفاع معدلات التمويل المقدم لقطاع العقار، ويلاحظ اتجاه العقارات التجارية نحو الانخفاض مصحوبا بانخفاض أسعار الأراضي التجارية وتدني نسب الاشغال، ولاسيما في المباني التجارية والأبراج في منطقة العاصمة، بينما تحسنت نسب الاشغال في المباني التجارية في مناطق الفروانية والفحيحيل.
وقد نجم ارتفاع الطلب على العقارات السكنية نتيجة لارتفاع متوسطات دخول الأفراد الناتجة عن زيادة معدلات الأجور بنسبة تصل الى %23.6 خلال عام 2011، مدفوعة بارتفاع معدلات النمو والذي يتوقع له ان يسجل %6.1 خلال نفس العام نتيجة لاستقرار أسعار النفط عند مستوى 101.60 دولاراً للبرميل والذي يشكل حوالي %50 من الناتج المحلي الاجمالي وحوالي %80 من اجمالي الايرادات وأكثر من %90 من اجمالى الصادرات، وذلك على الرغم من انخفاض النمو في الدول المتقدمة الرئيسية واتساع أزمة الديون السيادية في مجموعة اليورو، وانخفاض التقييم السيادي لأمريكا، فضلاً عن التوترات السياسية في المنطقة العربية بفعل ما يسمى بالربيع العربي.
وقد جاءت تلك التطورات السلبية والأزمات الاقتصادية التي تعاني منها الأسواق لتزيد من دائرة الركود العالمي، وتقلل من فعالية السياسة الاقتصادية في ظل اتجاه معظم الدول المتقدمة لتخفيض أسعار الخصم والفوائد للعمل على تنشيط الآداء الاقتصادي، خاصة مع ارتفاع معدلات التضخم، وانخفاض أسعار الأصول تأثراً بالأزمات المالية المتوالية للنظام الراسمالي، وانعكاسا لذلك اتجهت معدلات العائد على كل من الودائع والقروض الى الانخفاض في هذه الدول.
وقد انعكست آثار الأزمة على الاقتصاد الوطني، وخصوصا على أداء القطاعات الاقتصادية غير النفطية في حين شهدت حركة سوق الكويت للأوراق المالية انخفاضا ملحوظا، وذلك على الرغم من الاجراءات التي تستهدف المحافظة على الاستقرار الاقتصادي، وتنفيذ خطة التنمية، والاستفادة من موجة ارتفاع أسعار النفط لبدء انطلاق الاقتصاد المحلي.
وهو ما أدى الى نزوح سيولة كبيرة الى السوق العقاري خلال العام 2011 أدت الى نشاط التداولات وزيادة في الأسعار وخصوصاً العقارات الاستثمارية والتي شهدت اقبالا قياسيا في ظل ندرة المعروض وهو ما انعكس في شكل ارتفاع كبير في الأسعار وتسجيل تداولات عقارية تخطت حاجز المليار دينار مسجلة 1.069 مليار دينار عام 2011 مقارنة بـ750.5 مليون دينار عن عام 2010. كما كان للتسهيلات الاتتمانية التي أقرها بنك التسليف والادخار في تقديم القروض المدعومة للكويتيات المتزوجات من غير كويتي والمطلقات اثر واضح للتأثير في زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة لبروز شريحة جديدة من الراغبين في شراء عقارات من شقق التمليك، وهو الأمر الذي أدى الى زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية وخصوصا في النصف الأول من العام 2011، الا ان تداول العقارات الاستثمارية قد شهد انخفاضا ملحوظا خلال النصف الثاني من العام بنسبة %36.8، وقد ظهر ذلك جليا في الربعين الثالث والرابع من العام والذي سجل انخفاضا بنسبة %38 عن الربع الثاني، وبنسبة %21.6 بالمقارنة بالربع السابق له، وذلك في ظل انخفاض معدلات العوائد على العقارات الاستثمارية وندرة المعروض منه ومع ذلك يبقى الاستثمار الموجه الى العقار أحد أهم القنوات الاستثمارية الأكثر تنافسية حيث ما يزال يتمتع بهامش ربحية أعلى من البدائل الاستثمارية الأخرى، وبالتالي مازال معظم ملاك العقار يتمسكون بعقاراتهم باعتبارها ملاذا آمنا ومدراً، ويحافظ على قيمة ثرواتهم.
وقد شهد الربع الأخير من العام 2011 انخفاضا ملحوظا في التداولات العقارية على الأنشطة التجارية بنسبة %5.9 على الرغم من دخول المحفظة العقارية المليارية بين بيت التمويل الكويتي والهيئة العامة للاستثمار لشراء عقارات تجارية واستثمارية والاستفادة من فرص الأسعار المتدنية في ظل انخفاض نسب الاشغال على العقارات التجارية ولاسيما في منطقة العاصمة، الا ان السوق العقاري ولاسيما التجاري منه لم يشهد تطورات ملحوظة في هذا الشأن.
وفيما يخص التداولات العقارية الاجمالية في الربع الاخير من العام 2011 فقد شهدت ارتفاعا نسبته %13 اذ بلغ معدل اجمالي التداولات العقارية نحو 608.636 ملايين دينار مقارنة بـ538.736 مليون دينار خلال الربع الثالث، ونجم هذا الارتفاع عن ارتفاع حجم التداولات العقارية السكنية بمقدار991.99 مليون دينار بنحو %39.4 عن التداولات السكنية في الربع الثالث، وزيادة حجم تداولات العقار التجاري بمقدار 20.591 مليون دينار بنسبة ارتفاع قدرها %50.1 ويعود هذا الارتفاع الى ارتفاع عدد الوحدات المباعة، الأمر الذي أدى بدوره الى ارتفاع قيمة التداولات العقارية الكلية.
أما التداولات الاستثمارية فقد سجلت انخفاضا بلغت قيمته 50.131 مليون دينار عن الربع الثالث بنسبة انخفاض قدرها %20 وقد تميزت التداولات الاستثمارية بالتذبذب المتواصل منذ بداية العام، وذلك مثلها مثل التداولات التجارية التي اتسمت بالتذبذب الحاد أيضا بين النمو والانخفاض.
وفي جانب الأسعار سجلت مؤشرات أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً خلال الربع الرابع من عام 2011، بنسبة %5 لمتوسط محافظات الكويت، أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد سجلت ارتفاعاً بنسبة طفيفة %0.03 لمتوسط محافظات الكويت.
كما شهت مؤشرات أسعار العقارات التجارية في محافظات العاصمة وحولي والجهراء انخفاضا مقارنة بالربع الثالث حيث سجل متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 5.065 دنانير وسجل متوسط سعر المتر في حولي 2.650 دينار وفي محافظة الجهراء سجل متوسط سعر المتر 1.720 دينار بينما ارتفعت الأسعار في محافظة الفروانية لتصل الى 1.555 دينار، والأحمدي 403.2 دينار لمتوسط سعر المتر بارتفاع طفيف قددره 1.4% و2.4% على الترتيب.

اتجاهات السوق
يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقارعلى حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن %10 من الناتج المحلى الاجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي الى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل، الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسب عدم مقدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني، وقد وضعت المؤسسات العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع ضمن الخطة الخمسية 2011 – 2014 والتي أقرت من خلال مجلس الأمة وذلك لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي، حيث أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الأخير من عام 2011 أهمها التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار والتوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا بتكلفة 2.12 مليون دينار ولمدة 27 شهراً، وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للاستثمار وفق القانون رقم (7) لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولى المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة (1.015.000 متر مربع) بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل.
فعلى صعيد اجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الرابع من عام 2011 ارتفاعا قيمته 142.074 مليون دينار، بنسبة ارتفاع قدرها %26.3 مقارنة بالربع الثالث من عام 2011 والبالغة قيمته 538.736 مليون دينار.

==========

ارتفاع قيمة تداولات العقارات التجارية بنسبة %50.1 في الربع الأخير من 2011

قال التقرير ان اجمالي تداولات العقارات التجارية ارتفعت بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الرابع من عام 2011، في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار، واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي، فضلا عن تأثر قطاع المكاتب سلباً بتداعيات الأزمة المالية العالمية وتأثيرها على الشركات الخاصة المحلية، وقد شهدت العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير انخفاضاً في الطلب عليها وخصوصا في منطقة العاصمة مما اضطر البعض الى تخفيض أسعار التأجير، وقد ارتفعت قيمة التداولات بنسبة %50.1 مسجلة ما قيمته 61.661 مليون دينار مقارنة بالربع الثالث من عام 2011 والبالغ 41.070 مليون دينار وهو ما أدى الى ارتفاع نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى%10.1على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي وصل نصيبها الى %58.1 والصفقات الاستثمارية البالغة %29.9، وقد احتل شهر أكتويرالمرتبة الأولى حيث وصل حجم التداول فيه الى 48.239 مليون دينار، بينما سجل شهر ديسمبر المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 12.00 مليون دينار، وسجل أيضا شهرنوفمبرالمرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته الى 1.420 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع من عام 2011 ما قيمته 3.853 مليون دينار مقارنة بـ 3.422 مليون دينار للربع الثالث من عام 2011.

==========

تداولات العقار السكني تستحوذ على %58.1 من الإجمالي بـ 353.5 مليون دينار في الربع الأخير

عن اتجاهات السكن الخاص قال التقرير إن الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ارتفع بالربع الأخير من 2011 مقارنة بالربع السابق ليصل الى ما نسبته %58.1 من اجمالي التداولات العقارية البالغة 608.634 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 353.598 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2011، مرتفعة عن الربع الثالث بنسبة %39.4، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1.694 صفقة للربع الرابع من عام 2011 مقارنة بـ1.300عن الربع الثالث من عام 2011، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع2011 ليصل الى 208.735 ملايين دينار مقارنة بـ195.083 مليون دينار خلال الربع الثالث من عام 2011، وقد سجل شهر أكتوبر2011 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 48% بقيمة 196.821 مليون دينار من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 353.598 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2011 في حين جاء شهر نوفمبر في المرتبة الثانية بقيمة 93.243 مليون دينار وبحصة قدرها %26.4 وجاء شهر ديسمبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 90.535 مليون دينار وبحصة قدرها %25.6 بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص.

==========

ارتفاع طفيف في أسعار القسائم الصناعية

حول أسعار القسائم الصناعية (عقود المنفعة العامة) والمخازن قال التقرير ان القسائم الصناعية في محافظة العاصمة سجلت ارتفاعا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 1.020 دينار للربع الرابع لعام 2011 مقارنة بـ977 ديناراً للربع الثالث 2011.
بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً طفيفاً بالأسعار وصل الى أقل من %1.
وشهدت كذلك محافظة الأحمدي ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار خصوصاً في منطقة شرق الاحمدي الصناعية الصناعي والمخازن والمعارض الصناعية بمعدل يصل الى %1.6.

==========

 مليون دينار قيمة تداولات العقارات الاستثمارية

حول الاتجاهات العقارية الاستثمارية قال التقرير ان اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية تراجعت بشكل كبير خلال الربع الرابع من عام 2011 ليصل الى 181.832 مليون دينار مقارنة بـ 231.962 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2011 بنسبة انخفاض بلغت %21.6، وقد جاء شهر أكتوبرفي المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الرابع من عام 2011 مسجلا ما قيمته 70.747 مليون دينار، وجاء شهر ديسمبر في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 62.650 مليون دينار بينما جاء شهر نوفمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 48.435 مليون دينار.

==========

معدلات الإشغال في العقار الاستثماري بين %90 و%95

حول نسب الاشغال والايجارات قال التقرير ان نسب الاشغال استقرت عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 و%95، وقد سجل متوسط سعر ايجار الشقة ما بين 145 الى 240 ديناراً لغرفة وصالة وحمام، و280-170 ديناراً لغرفتين وصالة، و350-200 ديناراً لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح ايجارها ما بين 260 الى 550 ديناراً، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
أما بالنسبة لمعدل ايجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الايجار بين 14 الى 30 ديناراً للمتر المربع ويصل الى 35 ديناراً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل ايجار المتر المربع في المكاتب بين 5.5 الى 8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل الى 6.5 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 للمتر.
وبالنسبة للقيم الايجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقراراً تراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي - معارض - ما بين 10 الى 30 ديناراً في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مباني فجاءت في المرتبة الثانية وبلغت من 12 الى 20 ديناراً للمتر المربع في منطقة الري بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل من 10 الى 16 ديناراً للمتر المربع.
ومن ناحية أخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية (بدل استغلال) استقرارا في الأسعار.

==========

أسعار المزارع والجواخير

قال التقرير ان أسعار المزارع والجواخير ارتفعت في منطقة كبد بنسبة %6.4 لمتوسط سعر المتر المربع بينما ارتفعت الأسعار بمنطقة الوفرة ارتفاعا طفيفا بنسبة %5.3 لمتوسط سعر المتر المربع وارتفع ايضا متوسط أسعار المتر المربع في مناطق اسطبلات الفروسية بالأحمدي بنسبة صغيرة قدرها 0.9.

==========

استقرار أسعار الشاليهات

قال التقرير ان أسعار الشاليهات ترتبط بفصل الصيف حيث سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدي والعاصمة والجهراء استقراراً بالأسعار مقارنة مع الربع الثالث من عام 2011.

==========

أسعار العقارات التجارية بين الاستقرار والصعود

بخصوص أسعار العقارات التجارية قال التقرير ان اسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة استقرت بمتوسط سعر 5.065 دينار للمتر للربع الرابع لعام 2011 حيث استقرت الأسعار في مناطق (المباركة – شارع أحمد الجابر – شارع خالد بن الوليد – شارع عبدالله المبارك - شارع السور– فهد السالم – علي السالم – شارع الغربلي).
وكذلك استقرت الأسعار في مناطق محافظة حولي بمتوسط سعر 2.650 دينار للمتر للربع الرابع لعام 2011 بنسبة ارتفاع ملحوظ بلغت %3.2 في المتوسط عن الربع الثالث من عام 2011.
بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً طفيفاً لمتوسط سعر المتر بنسبة %1.4 حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الرابع 1.555 ديناراً مقارنة بـ 1.534 ديناراً للربع الثالث لعام 2011.
بينما استقرت الأسعارفي مناطق محافظة الجهراء بمتوسط سعر 1.720 دينار للمتر المربع للربع الرابع لعام 2011.
وقد سجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعاً بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.347 ديناراً خلال الربع الرابع مقارنة بـ 2.347 ديناراً للربع الثالث من عام 2011 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بالمحافظة فان منطقة الفنطاس المركز الاداري والتجاري قد ارتفعت بنسب قدره %2.4 مقارنة بالربع الثالث 2011.

==========

صعود عام في أسعار السكن الخاص

حول أسعار أراضي السكن الخاص قال التقرير ان الدولة تهدف الى انجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 96 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل الى 7917 طلباً سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية، حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار ومما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة، حيث اظهرت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الرابع من عام 2011 ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الرابع721 دينار مقارنة بمتوسط سعر المتر 705 للربع الثالث من عام 2011 حيث شهدت مناطق محافظة العاصمة ارتفاعاً يصل الى %2.3.
وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعاً في الأسعار في مناطق المحافظة (الشعب – الجابرية – الرميثية – سلوى– بيان - مشرف - غرب مشرف – السلام – حطين – الشهداء - الزهراء – الصديق – البدع) بنسبة تراوحت من %2 الى %8 وذلك وفقاً لآخر المسوحات التي قام بها بيتك في المحافظة.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل الى 396 دينارا للمتر المربع في الربع الرابع من العام الحالي، فقد شهدت مناطق (الأندلس – الرابية – اشبيلية – الفروانية – العارضية – صباح الناصر – الفردوس – العمرية - الرحاب) ارتفاعاً في الأسعار بمتوسط يصل الى %3.9.
بينما شهدت الأسعار ارتفاعاً في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع الى 379 دينارا من المتر المربع مقارنة ب 360 دينارا من المتر المربع في الربع الثاني لعام 2011 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق المحافظة من %2 الى %5.
وسجلت محافظة الجهراء ارتفاعا في الأسعار في مناطق (الجهراء – العيون – النعيم – الواحة) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 369 دينارا للمتر المربع مقارنة 364 دينار بالربع الثالث وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعاً في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 533 دينارا مقارنة بـ 513 دينارا.

==========